香港楼市经历了漫长的冰川时代,即将彻底掉入冰窟窿。

在富丽堂皇的香港西九龙豪宅区,最近出现了一些买家开始虎视眈眈地准备“捡漏”。在香港政府大力的推出一系列的政策后,香港楼市已经出现成交量停滞的情况,同时,已有买家顶不住压力,因无法还月供而最终违约,被银行收回房子,而市场人士称,在香港楼市持续不景气的情况下,未来这类违约事件会越来越多。

6月29日,德意志银行(Deutsche
Bank)指出,对香港短期经济前景持负面态度,因经济持续受到挑战(例如亚洲区内贸易下跌,香港本地经济疲弱,大陆人到香港买楼需求下降、未来数年供应
显着增加等),香港楼市存在下行压力,预期楼价至2018年或再跌35%。

今年2月,香港出现了第一宗违约楼盘事件,一名来自内地的姓孙的业主在2011年以2080万港元的价格,买入西九龙大角咀帝峯·皇殿,由中国银行承办按揭,到2012年8月,同样来自内地的一名YAO姓人士为业主做二次按揭贷款,直至2013年12月,该单位被管理公司追讨管理费,最终在未能完成房贷的情况下,银行将该单位没收,上月以2810万港元成交。

销售额跌23%

这种违约事件在香港的西九龙地区陆续上演,美联物业住宅部行政总裁布少明对《第一财经日报》称,目前这类楼盘还主要出现在西九龙一带的豪宅区域,由于过去几年香港楼市一直处在上升阶段,不少内地买家买楼的目的主要为了升值预期,但现在楼价受政府调控,升幅非常的有限,甚至出现下滑,加上有的买家在供款能力上有问题,最终被银行收走楼盘。

一方面楼市持续下行,一方面印花税等楼市降温措施仍在继续,开发商推盘积极性降低,数据显示,全港5-6月仅3个全新盘推售。

“如果市场情况持续恶化下去,这种银主盘肯定会不断的出现。”布少明说。

为了促进销售,开发商在各方面给予购房者优惠,除了贴市价或低价促销外,还推高按揭成数抢客。继新地元朗PARK
YOHO
1B期破天荒开创120%贷款后,长实地产的元朗世宙推出升级版,贷款比例高达123%。

“银主盘”是香港人用来形容这类违约交易常用的“术语”。在1997年亚洲金融风暴后、2003年SARS事件后及2008年全球金融海啸后,都曾经出现过银主盘大批涌现的情况,由于当时的楼价急剧下跌,负资产的个案激增,业主在高息年代无法偿还贷款,导致物业最终都被银行收回。

从数据来看,开发商的积极促销措施对于楼市效果不大。据香港《大公报》报道,2016年上半年,香港一手住宅销售5600宗,吸金逾650亿元,同比下降33%及23%。

银主盘也因此成为衡量楼市是否在下行的一个落后指标,银行在等待业主断供几个月的房贷后,磋商后会遵循法律程序将抵押的物业收回,最终参考当时的市场价格,以拍卖的形式进行,以出价高的交易。

香港楼市自去年9月高位回落后一蹶不振,今年以来的最好成绩为4月份,根据香港特区政府差饷物业估价署数据,4月香港住宅楼价指数报273.1点,回升0.7%。楼价终于终止连续六个月的跌势,也是连续9月以来最好的成绩,但也是昙花一现。

随着豪宅银主盘的不断出现,香港的公共房屋也开始出现银主盘,并且价格低于市场价格近20%。根据香港房屋委员会的公告,上水天平邨的一个366平方英尺的单位,上月以80万港元的免低价卖出,创下该屋苑两年新低。

香港特区政府统计处公布的数据显示,扣除物价变动影响,今年第一季度香港本地生产总值实质增长7.2%,环比下降0.4%,远不及市场预期。GDP增速受影响也存在楼市低迷的原因,香港经济高度依赖外需,在国际贸易低迷,香港首当其冲。

而市场人士更担忧,银主盘的不断出现,未来香港楼市可能出现当年的崩盘潮。根据香港金融管理局的最新数据,2014年1月底,未偿还按揭贷款总额环比增加0.2%,达到9063亿港元。

内地资产撤退,也给香港楼市带来较大冲击,年初开始,香港多处物业遭遇“银主盘”拍卖。

与此同时,香港政府也在多次场合强调要买家警惕楼市风险,甚至亚洲首富李嘉诚上周也表示,未来香港的楼价可能会出现下调,并用“香港利息不会永远这么便宜”来提醒投资者要多加的小心。

当业主无力履行按揭合约,或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

“不过据我观察,现在的买家都还是很有实力的,透过我们买楼的内地买家大部分首付金额都属于安全水平,不用担心会跟1997年一样,有大批银主盘出现。”布少明说。

数据显示,遭遇银主盘拍卖的大部分是大陆买家,因经济不景气,实体经济受损,资金短缺,无力偿还贷款或者拍卖实现资金套现。

另一边受政府持续调控政策的影响,上个月原本已经失去活力的香港市场更加因农历新年而冷意十足。根据土地注册处数据,2月份香港获得2248宗二手住宅买卖登记,不仅环比下跌21%,连续5个月的低于3000宗外,单月登记量也创下了1996年以来的新低。

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