合肥土地市场在当地房地产新政施行的前夜疯狂揽金近196亿,这无疑给了观望中的购房者们又一记重击。

合肥楼市调控终于动了真格!

6月30日上午,合肥17家房企现场确认拍地结果,此前的6月29日,他们参与了合肥历史上首次土地“网上拍卖”,结果显示这17家房企竞得了此次公开出让的19幅地块,最终成交结果近195.71亿,是起始总价的近5倍。

6月21日下午,合肥市土地管理委员会第五次主任会议上传出消息,合肥将执行差别化住房信贷政策。合肥市委副书记、市长、市土地管理委员会主任张庆军主持本次会议,合肥市房产局对合肥市房地产市场的健康发展提出了意见。

其中,合肥市属高新、庐阳、蜀山、
滨湖四区的楼板价被刷新,地王版图再次被改写。

二套房首付4成三套房首付6成

而就在6月24日晚间,外界频传的合肥房地产新政被证实。当地官方公布的调控新政包括限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳,并规定7月1日起正式实施。

意见提出执行差别化住房信贷政策。商品房最低首付比为25%,下列情况购买商品房的首付比为40%:

从新政公布起至今的一周时间内,合肥的房地产市场进入疯狂“抢收”阶段,不过,土地拍卖方式率先“试水”新政,仍难挡开发商“看多”合肥的空前预期。

1、居民家庭拥有一套住房,在本市市区范围内,无购房贷款记录的,包括在外地贷款的记录。

21世纪经济报道记者通过统计今年以来合肥单月卖地收入得知,上半年合肥卖地收入约为565亿元,而去年全年这个数字仅为498亿。

2、居民家庭拥有一套住房,且有相应贷款结清

新政意在洗牌合肥房企

3、居民家庭无住房,但有一次贷款记录

为了配合7月1日施行的新政,合肥公积金中心已于6月30日下午发出通知,确认停止向三套及以上住房发放公积金贷款。

下列情况购买商品房的首付比为50%:

此次合肥的差别化信贷政策,即对于二套房的首付比例提高至最低四成,若名下有贷款未还清则为五成;对于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公积金贷款。

名下有一套房且相应贷款未结清,为改善住房条件再次申请的,首付比为50%

此举意在提高购房门槛,抑制投资需求。不过,对于本地的改善型人群来说,也降低了他们利用杠杆的能力,房产会进一步向能够付出全款或高首付的人群集中。

下列情况购买商品房的首付比为60%:

但此次合肥新政对市场触动最大的并不在此,更重磅的政策显然在对房企的约束。

1、居民家庭有两套及以上住房且有购房贷款记录,

新政规定,提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%,且缩短居住用地的土地出让金缴纳时限。出让金总额在20亿元以下含20亿元的,须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清,出让金20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。

2、居民家庭有两套及以上住房。且已经结清购房贷款记录

在合肥市各区县拍出“地王”(即楼面地价超过当地历史最高成交单价)的,开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。

3、居民家庭有2次购房贷款记录,且已经结清第一次购房贷款记录的停止向第三套及以上的购买提供住房公积金的贷款。

“这是一个比较紧的时间点”,新城控股副总裁欧阳捷告诉21世纪经济报道记者,“虽然土地出让金缴纳时限每个城市不尽相同,但一般来讲是分两批,第一批是在土地出让合同签订后1个月之内交50%左右,第二批是3个月或半年内交清。”

也就是说,合肥市对于二套房的首付比例提高至四成,对应的是名下有房无贷的情况,而如果名下有房有贷款,则再购房首付比例为五成,也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公积金贷款。

以一幅参考总价5亿元的地块为例,开发商参加竞购需缴纳50%也就是2.5亿元保证金,此前为20%-30%。以合肥市场今年以来平均3倍的溢价率,如该地块以15亿元成交,成功竞得的开发商则需要在一个月内一次性付清款项。

21世纪经济报道记者或许的会议材料显示,以上政策自2016年7月1日起实施,有效期1年。

迄今为止,合肥公开招拍挂的土地成交额基本都在20亿以下,也就是说,只要开发商想在合肥拿地,基本都需要在1个月内付清。

当地专家认为,此举提高了购房门槛,从现在看,对市场肯定有影响,房子会进一步向能够付出全款或高首付的人群集中,刚需利用杠杆的能力降低,对改善型打击最大。但房地产调控需要多部门组合拳,该项政策执行力度还需银行配合。从这段时间来看,当地的银行都在加速放贷抢收。

“这等于是要提着现金去拍地”,一家房企投资部负责人表示,此前他们也多次参与合肥土拍,但“只有看热闹的份”。

去年下半年以来,二线省会合肥因房价暴涨而被房企列为强二线“四小龙”之列,在房地产市场的动静直追南京、苏州、厦门等城市。今年以来,2月份合肥二手房涨幅在全国70个大中城市中登顶,4月份新房、二手房环比涨幅双双位列全国第一。

“实际上,这也是合肥政府在挑选开发商”,一位房企负责人说,“操盘能力强的,资金实力强的,才能进入合肥市场。”

除了房价上涨外,市场的畸形也引发各方热议。从开发商为摆脱备案价格限制而捆绑车位、家装、理财产品销售,到买房需要各种“走后门”、开双色球摇号等,合肥的房地产市场一时刷新了业内外的“三观”。

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