在账面上,对于宋卫平等人来说,这次和中交一前一后的交易中,将带来一笔价值8.32亿元的收入。中交方面依旧认定宋卫平的地位。

  本报记者 刘科 发自杭州

小镇青年变成城市大亨后,又要重新回到小镇。宋卫平,中国房地产史上以情怀著称的产品教父,正在如此规划着自己退休前的路径。

  整个5月,因为一桩交易所引起的相关事宜和连锁效应,绿城中国控股有限公司(03900.HK,以下简称“绿城中国”)董事长宋卫平—这位中国房地产业的性格大亨一直处于舆论的漩涡之中。

这也是他不得不作出的选择。他的种种被业界诠释为当下中国房地产商的缩影—行业洗牌中,央企成为救火的“白武士”;骨感的现实面前,理想主义要战胜资本并非易事。

  5月22日,绿城中国与融创中国控股有限公司(01918.HK,以下简称“融创中国”)发布公告,融创中国以62.98亿港元(约50.6亿元人
民币)从绿城中国的股东手中收购24.31%的股份,认购价为12港元/股。交易完成后,融创中国与九龙仓并列成为绿城中国第一大股
东,融创中国董事长孙宏斌担任绿城中国董事会主席,取代宋卫平成为绿城中国实际控制人。

宋卫平一直在和自己博弈。为了对得住那些买绿城房子的业主们,在引入中国交通建设集团后,他愿意选择留下。不过,爱赌也不愿服输的他并非没有反思。舟山麻将桌上、杭州九溪玫瑰园里,早已盛满了这位熟稔中国改朝换代历史典故的地产大佬的不舍、不甘、不情和不愿。

  如果说位于杭州市黄龙世纪广场A区十楼的绿城集团总部是风暴中央的话,那么该大厦九楼的绿城房产建设管理有限公司(下称“绿城建设”)则低调了很多,这家绿城集团旗下的核心企业自2010年9月成立后,已经默默发展了近4年。

淡出一线,放手的时刻终归要来。现在,迎接他的是,中交—这一绿城的单一大股东—发起的一场更为彻底的关于绿城和蓝城中国的重构。2016年6月22日,中交地产事业部召开的一场董事会按下了启动键,时间定在7月。按照绿城集团董事兼执行总经理李永前的形容,程度“前所未有”。

  在出售绿城中国部分股权后,宋卫平在5月23日的新闻发布会上明确表示,其接下来的工作重点将放在“代建、养老地产和现代农业上”。

绿城原有业务板块和架构将被彻底调整,绿城中国和绿城房产合并,重新梳理为四个分支:绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇。蓝城的代建业务也将被整合到绿城管理中。蓝城曾被认为是宋卫平重新创业安放理想的新开始。现在还有一种看法是,“宋卫平的退路被抄了”。

  相比现代农业和养老,代建业务无疑是宋卫平未来努力的三个方向中最具规模化的业务。据绿城建设披露的信息显示,截至去年年底,其管辖项目的总占地面
积近3000万平方米,总建筑面积6100多万平方米,其中代建项目总占地面积1300多万平方米,总建筑面积3100多万平方米。

7月3日,宋卫平在接受时代周报记者采访时,并未正面回应关于售出蓝城代建业务是否会不舍的疑问。不过他表示:“小镇是职业生涯中有兴趣的工作。”在账面上,对于宋卫平等人来说,这次和中交一前一后的交易中,将带来一笔价值8.32亿元的收入。

  在过去的3年里,十多个原归属于绿城中国的项目陆续被划入绿城建设,宋卫平曾回应称,“只是为了方便管理”。如今看来,持有绿城建设34.6%股份的宋卫平早已为退出上市公司作了布局,或者说给自己留的一条“退路”—即将更名为“蓝城”的绿城建设。

中交方面依旧认定宋卫平的地位。事实上,在时代周报记者的采访了解中,不管是绿城还是蓝城,在员工的心目中,宋卫平依旧是这两座城里的灵魂核心。其个人气质,已经深深植入绿城和蓝城的基因中,不可复制,更无法取代。

  纯粹的绿城系企业

放手代建

  2009年7月,房地产企业在4万亿的刺激下全线飘红时,宋卫平已经在考虑绿城转型的问题。他向执行董事曹舟南私下提出代建模式。

将蓝城的代建业务出售给绿城,是宋卫平迈出的一大步。宋卫平式的偏执曾被外界吐槽,中交入主后的约一年半时间里,他和绿城正改变着彼此的模样。

  在经历了数轮调控之后,彼时的宋卫平意识到大资本高负债模式所带来的风险,而代建这种轻资产的模式使得公司可以“用别人的钱来做项目”。

在接近宋卫平的绿城人士看来,现在的宋卫平步态蹒跚,但更为低调和平和,
“笑的时候变得少了,烟瘾也大了”。而宋卫平本人则向时代周报记者回应称,烟瘾还好。

  此后,宋卫平开始在集团内部铁腕进行专业系统的垂直化改革,一度推行艰难。2010年5月,曹舟南受命筹备代建业务,绿城内部的业务流程与管理架构在当时准备妥当。

不过,有一点没变。出现在公开场合中,不用大笑,宋卫平的眼睛依旧能眯成了一条线。可能,小眼聚光。在绿城股权收购战发酵时,宋卫平聚焦点曾放在蓝城上。

  代建是一种不受财务制约的发展模式,是行业大势所趋,包括万科、中海、保利等大型房企,近年来也都探索代建模式,但成立独立公司运行的大动作,除绿城之外并不显见。

“三年后看吧,南山有鸟,这只鸟一定是只蓝色的鸟。”两年前的5月,在融创绿城股权并购会上,宋卫平带着情绪,表明自己经营蓝城的决心。3个月后,宋卫平将绿城没有上市的部分—绿城建设更名为蓝城。

  “很多人认为,绿城代建是被这次宏观调控‘逼’出来的,其实不对。”曹舟南在当时这样说。但调控确实加快了绿城代建业务的推出。

按照他的规划,蓝城将聚焦房产代建、养老、农业、健康四大核心板块。而一直以来,代建是蓝城的核心,其他三块业务则依托代建产生。代建包含了政府代建、商业代建、资本代建和自有投资四个方面。

  成立后的绿城建设全称中没有出现“地”字。这是宋卫平对绿城建设本质的理解:将地与房分开,专注做房屋产品开发。

蓝城有着深深的宋氏烙印。KDDI创始人稻盛和夫的代表作《活法》是宋卫平下令让蓝城员工潜心学习的书籍。蓝城内部人士对时代周报记者表示,宋卫平经常会念叨书中的一句话,“要朝着正确的方向,做正确的事,这是活着的意义。”

  绿城建设的一位人士告诉时代周报记者,在绿建建设成立后的数次内部会议上,宋卫平公开表示,要以重新创业的心态来选择自己的命运,也许过十年以后,就会有一个全新的品牌出现。

不过早在2010年,宋卫平就已经从绿城中组建团队涉足代建业务,并让它成为绿城的“半边天”:在随后的几年时间里,十多个原本属于绿城的项目陆续进入蓝城。

  这句话被解读成两个方向:一是宋卫平给绿城的员工打气,表示还会坚持和大部队一起奋斗;另一种解读是,宋卫平要重新创业。

还有更为惹眼的数据可以佐证蓝城代建的吃香。截至2015年底,蓝城旗下的代建项目已经逾200个,总建筑面积超过5400万平方米,遍布70余个城市,毛利率超过60%,净利率超过30%。

  2013年年初,曹舟南辞任绿城建设总裁职务。曹在2009年2月加盟绿城,此前曾担任浙江铁路集团副总经理,某种程度而言,他更像是一个空降兵。

代建是以轻资产为主进行运营的。宋卫平对此曾经有过阐释:“用别人的钱来做项目,实现多赢。”简单理解,对方出钱出地,蓝城出品牌出团队。在这一过程中,蓝城是一个整合商的身份,而所有的房地产开发企业都可以被视为蓝城代建的下游。

  从人员结构上来看,如今的绿城建设是一家纯粹的绿城系企业。该公司的管理层除董事长宋卫平之外,主要管理人员包括总裁许峰,旗下共有6名执行总裁,
分别是产品执行官楼建伟、材料采供体负责人宓建栋,北方区域负责人封晓康,东方区域负责人张洪云,新疆区域负责人沈国光,山东区域负责人(兼沈阳全运村项
目)方伟国。

政府代建是当中利润稀薄但相对稳定的一块。政府保障房建设的推广保障了代建业务的体量。即便是做保障房,宋卫平也有着严苛的要求。比如,品质不能比绿城商品房差,设计装修等方案都必须由他亲自审评通过。

  这些绿城建设的核心管理人员,多有着浓厚的“宋家班”色彩,或长期在绿城内部任职,如许峰、楼建伟、封晓康、张洪云、沈国光等,加盟绿城集团的时间均在十年左右,可谓老资历的绿城人,并在各个区域拥有运作多个房地产项目的经验。

据时代周报记者多方了解,将蓝城纳入绿城的谈判从2014年底开始进行。宋卫平曾经的想法是,绿城和蓝城是战略合作的关系,中交和绿城为蓝城的依托。绿城集团执行总经理曹周南此前也曾公开声称,绿城新代建平台和蓝城并列运行比较好。不过,在过去的一年半时间里,蓝城代建部分资产纳入绿城并未谈拢,中交方面也希望能尽快形成统一的绿城代建品牌。

  另两位绿城建设的高管宓建栋和方伟国,则有着乡情的私谊在,两人与宋卫平均是绍兴老乡,宓有丰富的管理企业的经验,到绿城前曾担任嵊州市仟带领带织造有限公司董事长,方则与宋卫平一样对工程项目十分精通,是绿城建设内部的教授级高工。

按照绿城方面的说法,绿城未来的一大细分—绿城代建已经有了一张图谱:聚焦对存量的维护保养和城市更新,在做大规模的同时,还会追求打通资产市场。除了代建费,还会培育其他利润来源,比如咨询顾问、做大承包、从物业基金里获利等。

  这7位高管中,最年轻的张洪云目前尚不足40岁,其负责的华东区域中心2011年7月在南京成立,管理辖区包括江苏、安徽、上海、江西四省份。

不过,如何突破人力成本过高、做好成本与质量之间的平衡、提高管理费利润和更有效地把控推盘节奏也是不得不思考的问题。而这些可能更大程度上交给新的绿城来解决。

  合作伙伴多为地方龙头企业

按照双方谈判的结果,蓝城的农业、养老、小镇建设以及建筑科技、景观设计、装饰设计及营销经纪有关的业务,将交由宋卫平掌管,而代建则将被重新整合归到绿城旗下。

  通俗理解代建模式,即委托方出钱或地,绿城建设出人出品牌,向委托方收取相应的管理费用。这种模式的好处显而易见,在回避风险的基础上,品牌输出和管理输出,这是绿城建设的核心竞争力。

正因为如此,才有了坊间“蓝城成了无本之源”之说。

  绿城建设代建业务的合作对象为政府机构、项目持有者、资本市场,并分别对应政府代建、商业代建、资本代建三种代建模式。委托方负责提供资金及土地,绿城建设则负责开发建设,最终双方共享收益。

故事的另一面,宋卫平并非就此没有了寄托。至少,小镇梦想和绿城服务,是一双翅膀。

  商业代建项目是目前绿城建设的主力业务,占据总代建项目近2/3的比重。商业代建项目主要来自二、三线城市,并以地方性龙头企业居多,其中近40%没有房地产开发经验。

情怀的支撑

  以目前绿城建设代建业务开展最好的山东区域为例,其两大合作伙伴是海尔集团和山东高速(600350,股吧)集团,前者堪称山东最大的民营企业,后者则是目前山东规模最大的国有企业之一,资产规模居全国同行业第一位,但两者均没有太多房地产开发经验。

在今年5月底为上海静安公馆项目背书站台的时候,宋卫平第一次系统性详细地阐释过他的小镇梦想。

  “我们在山东做的几个项目,在土地款、建设资金等方面,基本上以这两个伙伴出的资金为主。此外,这两个合作伙伴也有很多资源,这是非常有利的。”绿城建设山东区域负责人方伟国在早前曾这样告诉时代周报记者。

他说,他在去养老院工作前还能工作5-10年的时间,来做出5-10个小镇样板。选址在杭州、上海和北京的周边。

  以绿城运作的济南全运村项目为例。该项目是绿城建设进入济南的第一个项目,占地60多万平方米,总投资34亿元,由绿城集团和海尔集团共同组建的济南海尔绿城置业公司承建并持有。其中海尔集团持有51%的股份,绿城建设则持有49%的股份。

宋卫平口中的那个小镇将是一个完整的小型城市,拥有完善的医疗、教育、娱乐、消费系统。跟绿城的乌镇雅园一样承担着养老的功能,且又植入了绿城做育华学校和颐乐学院的经验,可以提供两套教育系统。宋卫平还规划了酒馆、餐馆、书店、电影院等业态。

  “济南全运村项目的大多数资金是海尔集团出的。”方伟国说,该项目仅在2009年就为绿城建设贡献合同销售额23亿元,占绿城建设在济南市场整体份额的13.2%。

再一次,外界看到了宋卫平式的情怀主义在小镇梦想上闪出的熠熠光辉。

  除海尔集团外,绿城建设与山东高速的合作包括了位于济南核心地段的东舍坊项目,位于济南奥体板块的百合花园项目,位于青岛的深蓝中心项目,还包括位于莱芜的高端别墅项目莱芜雪野湖等。

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