“松江这块地的价格高得有点离谱儿了。如果这个地方以后售价将近7万元每平方米,那么上海市中心难道要卖到20万每平方米?”谈及上海市松江区的新“地王”,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授对中国青年报·中青在线记者说。

昨日,上海迎来6月土地首拍,最终央企信达地产以58.05亿元竞得宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,折合楼板价37248.58元每平方米,溢价率306.53%。该地块溢价超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦地块,刷新了今年上海土地市场溢价率纪录。而信达地产接连在杭州上海高价拿地也引起了市场人士的好奇,这家房企到底是何方神圣?

7月1日上午,上海松江区的方松街道新城主城B单元B06-06号地块以47.35亿元被合景泰富集团旗下项目公司上海富博置业发展有限公司收入囊中,楼板价39073元/平方米。从成交楼板价来推算,未来保本售价可达6万~7万元每平方米。

楼板价37248.58元每平方米超市场预期

新地王加冕“影响不好”

按照土地出让公告,该地块为宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块。地块起始总价14.39亿元,起始楼板价9163元每平方米。根据上海土地市场官网上的信息,该地块吸引了诸多房企,竞买申请总数显示为24家。参与竞拍的房企名单包括:龙湖、保利地产、信达等。

据悉,该地块出让面积86559.9平方米,土地用途为住宅,起始总价30.3亿元,起拍楼板价为2.5万元每平方米,容积率1.4。

按照地块出让条件,要求配建保障性住房比例为5%,全装修比例为30%,中小套型(90-100平方米)要求占到建筑面积的60%,住宅套数下限1143套,平均套型面积133平方米。

据上海市松江区规土局透露,交通便利、周边配套齐全,加上松江土地指标有限是该地块受到青睐的主要原因。据悉,该地块距轨交9号线松江大学城站
不到1公里,交通便捷,周边有东华大学、上海对外经贸大学、上海外国语大学等学校。往东1.5公里左右有松江万达广场,往南两公里左右有上海市第一医院南
院、松江中央公园,配套成熟。

据上海媒体的消息,目前该地块周边在售项目中国铁建青秀城和金地天地云墅的价格分别为3.4万元每平方米起、4万元每平方米。而本次拍卖地块楼板价37248.58元每平方米的价格远超出市场对房价的预期。上海中原地产市场分析师卢文曦指出,从近期长三角拿地的一些情况来看,不准备成为“地王”的资金根本拿不到地,可见当前土地市场处于非理性状态。

据悉,该地拍卖于上海土地交易事务中心进行,有15家企业参与竞拍,其中不乏财力雄厚的央企。对于民企合景泰富集团的胜出,上海中原地产市场分析师卢文曦此前在接受媒体采访时表示,合景近期在上海没有太多土地储备,因此拍地也较激进。

央企信达杭州上海连续高价拿地

尽管该地块有一定的优势,尹伯成还是认为“价格高得有点离谱儿了”。他认为,此次新地王的产生非常“冒险”、“不理性”。“有些开发商认为只要能拿到地,就不愁赚不到钱。这种想法是不理性的,影响不好。”他说。

又是信达,当昨日上海顾村地块拍出之后,业内人士连连感叹。5月27日,信达刚刚在杭州拿下了123亿的今年全国最高总价地块。“信达是谁?”也成为房地产市场关心的话题。

去年10月,松江泗泾一幅纯宅地块经过激烈竞拍,被一房企以23.1亿元拿下,楼板价为20531元每平方米,当时市场一片惊呼,而仅仅半年多之后,松江新“地王”的起拍价就已经达到2.5万元每平方米。

公开资料显示,信达属于建行集团,是一家金融资产管理公司。由于信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司,其实际出资人为财政部,信达地产也成为有央企背景的地产上市公司之一。

房地产家居网络平台中国指数研究院的最新统计数据显示,上海市6月新建住宅,即一手房的样本平均价格为40612元/平方米,上半年1月至5月
的对应数字分别是37062元/平方米、37144元/平方米、39035元/平方米、39394元/平方米和40144元/平方米。

2015年下半年以来,信达地产多次打破长三角的区域地价纪录,拿地手法“凶悍”。5月28日,杭州滨江区奥体单元地块的拍卖被众多人关注,最终,万科信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元每平方米拔得头筹,溢价率为95.95%,刷新2016年单地块全国总价记录。然而,一个小时之后,戏剧性的一幕出现了,由于举牌的是信达,万科觉得价格太贵,“价格超过授权价”而退出了联合体。有消息称,信达已经开始找其他的合作伙伴。据知名地产公众号“真叫卢俊的地产观”搜集的资料,信达几乎每拿一块地,都是找其他房企合作,背后涉及复杂的资本运作。

新地王会否推动房价上长

每一宗高价地都被视作周边楼盘一场狂欢

7月1日,上海市民刘女士向某知名房屋中介机构询问一个外环以外楼盘的情况,却被告知“开发商已经把这个楼盘捂住了”。

地产分析人士认为,高价地频现缘于楼市火爆情绪蔓延至土地市场,使得房企“补库存”欲望强烈,以及部分城市供需失衡助推了房价的上涨预期。市场每一宗高价地的拍出,都被视作周边楼盘的一场狂欢,在售楼盘借势涨价。

该楼盘位于上海市浦东新区,中介劝刘女士不要痴等了:“今天出了松江地王的事。对开发商来说,他今年的销售额已经完成了,剩下的房子就不着急卖了。现在他卖4万多元每平方米,捂个两年六七万元每平方米随便卖。”

开发商能在土地市场上攻城掠地的根本是“不差钱”。首创证券研究部发布的报告称,当前的地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌,这种未来预期的透支不仅将影响当前市场的供需结构,还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力。

而谈及估价问题,上海城市房地产估价公司总经理许军向中国青年报·中青在线记者阐述了地王产生的基本逻辑——“赢者的诅咒”。

文/本报记者 朱开云

“赢者的诅咒”指在任何商品的竞价拍卖中,赢得拍卖品的中标者出价必须高于其他中标者才能中标,也就是必须高于大多数人对该商品的合理价格判
断,才能竞标成功,因此他很可能对拍卖品估价过高,支付了超过其当前正常市场价值的价格,而其未来收益会存在更大的风险。因此通俗地说,地王是对市场预期
最乐观者引发的“独特现象”,通常都是“不合理”的存在。

反过来讲,中标者之所以能够以高价拍下地王,是因为其他开发商不愿意“冒这个险”,这反映出其他大多数人的预期“没有那么乐观”。

特别是对于已经在售的楼盘,完全“捂住”不卖是不可行的。除了对市场的预期不同,每个房地产项目还都有基于自身项目特点的考量。“已经在售的楼盘可能是两年前设计建造的,它的定位、理念等都无法和新拿下的地块相比,所以未来售价的预期也不可能完全比照地王。”许军说。

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